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A Reforma Tributária trará grandes desafios para o setor imobiliário e da construção civil. As mudanças propostas impactam diretamente a carga tributária das incorporações imobiliárias, exigindo uma reavaliação das estratégias fiscais e operacionais das empresas do setor.
Substituição do PIS e COFINS pela CBS e IBS
Uma das alterações mais relevantes da Reforma Tributária é a substituição do PIS e da COFINS pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pela criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). O objetivo é simplificar o sistema tributário, mas a medida traz impactos significativos para o setor imobiliário.
A previsão é que a alíquota padrão combinada dessas novas contribuições seja de aproximadamente 28%, representando um aumento expressivo na carga tributária. Para o setor de incorporação imobiliária, estima-se uma redução de 40% sobre essa alíquota, resultando em uma carga final de 16,8%. Apesar desse desconto, o novo percentual ainda é significativamente superior aos 4% atualmente pagos pelo Regime Especial de Tributação (RET), o que pode levar a um aumento dos custos de construção e, consequentemente, dos preços dos imóveis.
Esse novo modelo tributário impacta diretamente a previsibilidade financeira das empresas do setor, exigindo um planejamento tributário mais robusto para mitigar os efeitos do aumento da carga fiscal. Além disso, a inclusão de créditos tributários na CBS pode trazer complexidades adicionais para as empresas, demandando adaptações nos processos contábeis e financeiros.
Mudanças no RET a partir de 2026
A partir de 2026, entrarão em vigor, de forma progressiva, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), consistindo no “IVA dual”, abarcando potencialmente todos que realizarem operações com bens e serviços. Para pessoas físicas, a nova tributação focará apenas em atividades imobiliárias com intuito comercial. Estes contribuintes individuais só serão afetados se:
- Venderem mais de três imóveis no ano atual ou anterior, adquiridos há menos de cinco anos; ou
- Venderem mais de um imóvel construído por si mesmos nos últimos cinco anos.
No caso de pessoas jurídicas, não existem exceções. No caso das empresas, embora IRPJ e CSLL permaneçam inalterados (ao menos por enquanto), PIS e COFINS darão lugar à CBS, com mudanças significativas nas alíquotas, tornando-se potencialmente maior o ônus sobre as pessoas jurídicas imobiliárias. As alíquotas, que antes eram de 3,65% sobre a receita (lucro presumido) ou de 9,25% sobre o valor agregado (lucro real), sofrerão alterações significativas.
A implementação do novo sistema será gradual:
| Ano | Mudança prevista |
| 2026 | Início da CBS (0,9%) e IBS (0,1%) com alíquotas de teste |
| 2027 | Extinção do PIS e Cofins; CBS entra em vigor com alíquota cheia |
| 2029 | Início da redução progressiva do ICMS e ISS |
| 2032 | Continuação da redução de tributos estaduais e municipais |
| 2033 | Extinção completa de ICMS e ISS; sistema novo implementado totalmente |
Criação do IBS
A reforma tributária é um tema de grande relevância no cenário econômico e jurídico brasileiro, principalmente no que diz respeito à simplificação e à modernização do sistema tributário. O Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) surge como uma das principais inovações nesse contexto com objetivo de substituir a complexa estrutura de tributos incidentes sobre o consumo, promovendo maior eficiência, transparência e justiça fiscal.
Um dos marcos dessa mudança é a introdução do artigo 156-A na Constituição, por meio de Emenda Constitucional nº 132/2023 (EC nº 132/2023), que estabelece o arcabouço normativo para a implementação do IBS.
Atualmente, o Brasil possui um sistema tributário sobre o consumo considerado excessivamente complexo. Tributos como o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS), o Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) e o Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI), além da Contribuição ao PIS e a Cofins, criam um emaranhado de regras que dificultam a conformidade fiscal e elevam os custos operacionais, em razão da grande quantidade de obrigações acessórias que devem ser cumpridas pelos contribuintes.
Conclusão
A Reforma Tributária propõe mudanças significativas para o setor imobiliário, aumentando a complexidade da gestão tributária e possivelmente elevando os custos operacionais das empresas do setor. Com a extinção progressiva do RET e a implementação do CBS e IBS, é essencial que as construtoras, incorporadoras e loteadoras estejam atentas às novas regras para ajustar seus planejamentos estratégicos e evitar impactos negativos na lucratividade e competitividade do mercado imobiliário.
Neste momento de transição e mudanças profundas trazidas pela Reforma Tributária, contar com uma solução robusta, atualizada e preparada para o futuro é essencial para garantir conformidade e competitividade.
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